記者了解到，于1日起正式實(shí)施的《南京市普通住宅物業(yè)服務(wù)等級(jí)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》在此前的試行階段遭到了前期質(zhì)疑。許多市民在接受記者采訪時(shí)表示，目前南京各社區(qū)業(yè)主大會(huì)的缺失將直接導(dǎo)致業(yè)主與物業(yè)的較難對(duì)話。而許多業(yè)內(nèi)人士則表示，業(yè)主大會(huì)的不成熟狀態(tài)將很可能導(dǎo)致南京在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)處于“前期物業(yè)管理狀態(tài)”。

　　南京物業(yè)收費(fèi)新《標(biāo)準(zhǔn)》領(lǐng)舞全國(guó)

　　本月12日，南京市房管局、南京市物價(jià)局聯(lián)合發(fā)布了《南京市普通住宅物業(yè)服務(wù)等級(jí)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》（以下簡(jiǎn)稱《標(biāo)準(zhǔn)》）。而這一《標(biāo)準(zhǔn)》，是東南大學(xué)物業(yè)管理研究所所長(zhǎng)黃安永和他的七人小組歷時(shí)14個(gè)月潛心研究的結(jié)果。

　　新《標(biāo)準(zhǔn)》一反老的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)傳統(tǒng)，明確了物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與該收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)下物業(yè)應(yīng)從事的服務(wù)內(nèi)容和應(yīng)達(dá)到的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，體現(xiàn)了“質(zhì)價(jià)相符”的原則。同時(shí)，新《標(biāo)準(zhǔn)》采用固定式和點(diǎn)菜式收費(fèi)項(xiàng)結(jié)合，業(yè)主可根據(jù)自己實(shí)際需要，選擇不同的服務(wù)組合從而構(gòu)成收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。新《標(biāo)準(zhǔn)》根據(jù)不同的服務(wù)等級(jí)和相應(yīng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)基本菜單選擇組合有58種，其中多層29種、高層29種。多層最低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)0.35元/平米/月，高層最高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)1.90元/平米/月�！�

　　對(duì)此，南京江北金泉?泰來(lái)苑的一位業(yè)主在接受記者采訪時(shí)表示，以前業(yè)主只是交物業(yè)費(fèi)，并不知道自己應(yīng)該享受的服務(wù)。新《標(biāo)準(zhǔn)》將物業(yè)的服務(wù)量化，并可以自由選擇，做為市民，他為這種科學(xué)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)出臺(tái)而感到高興。

　　而這一《標(biāo)準(zhǔn)》的“幕后英雄”黃安永則對(duì)記者表示，新《標(biāo)準(zhǔn)》的前身是2001年時(shí)出臺(tái)的《江蘇省物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》，當(dāng)時(shí)被國(guó)家質(zhì)量監(jiān)督局充分肯定并做為樣本在北京、深圳等全國(guó)大中城市推廣。南京新《標(biāo)準(zhǔn)》是對(duì)2001年服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的升華，這在全國(guó)是絕對(duì)領(lǐng)先的。 　　

　　業(yè)主大會(huì)成《標(biāo)準(zhǔn)》實(shí)施關(guān)鍵

　　但南京物業(yè)研究在全國(guó)領(lǐng)先的同時(shí)卻不得不面對(duì)物業(yè)管理現(xiàn)狀的相對(duì)“稚嫩”。

　　在《標(biāo)準(zhǔn)》中明確，新《標(biāo)準(zhǔn)》自2006年11月1日起實(shí)施。社區(qū)的物業(yè)公共服務(wù)收費(fèi)，由業(yè)主委員會(huì)經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意后與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)業(yè)主特點(diǎn)和業(yè)主的服務(wù)要求，按《標(biāo)準(zhǔn)》選擇服務(wù)等級(jí)并在合同中約定具體的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。而據(jù)記者了解，目前南京存在業(yè)主大會(huì)甚或業(yè)主委員會(huì)的社區(qū)不足全市的10%。

　　據(jù)了解，南京各新老社區(qū)內(nèi)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)的存在屈指可數(shù)。業(yè)主與物業(yè)、甚至開(kāi)發(fā)企業(yè)之間的矛盾時(shí)有發(fā)生，但代表業(yè)主與物業(yè)部門(mén)對(duì)話的業(yè)主大會(huì)及其業(yè)主委員會(huì)卻紛紛“難產(chǎn)”。以江北板塊為例，數(shù)十家樓盤(pán)社區(qū)內(nèi)，除萬(wàn)江共和新城有業(yè)主大會(huì)存在外，其他各家均在醞釀中。而金泉?泰來(lái)苑的業(yè)主大會(huì)已經(jīng)聲稱“將成立”數(shù)月而不立。

　　黃安永表示，在國(guó)外，業(yè)主大會(huì)存在于每一個(gè)社區(qū)中間，這是人們維護(hù)自身權(quán)益的一種共識(shí)。新《標(biāo)準(zhǔn)》的出臺(tái)就是要培養(yǎng)南京業(yè)主們的民主意識(shí)，刺激他們爭(zhēng)取自身權(quán)益的實(shí)踐。

　　但沒(méi)有人能改變目前南京業(yè)主大會(huì)缺失的現(xiàn)狀，新《標(biāo)準(zhǔn)》在刺激業(yè)主大會(huì)成立的同時(shí)也不得不面對(duì)初實(shí)施時(shí)遭遇冷場(chǎng)的局面。

　　還需等多久？

　　業(yè)主大會(huì)為何難立？

　　南京一位業(yè)內(nèi)人士表示，業(yè)主大會(huì)涉及到每一位業(yè)主本身，而業(yè)主間各自不同的工作環(huán)境、生活習(xí)慣甚至自身的態(tài)度都各不相同。讓數(shù)百、上千戶業(yè)主發(fā)出組成大會(huì)的同一個(gè)聲音甚至實(shí)施本身就是一個(gè)難題。同時(shí)做為業(yè)主大會(huì)成立的關(guān)鍵一環(huán)，需要開(kāi)發(fā)商提供50%以上入住率的證明到區(qū)所在房產(chǎn)局物業(yè)辦公室注冊(cè)登記。一方面許多樓盤(pán)本身的入住率沒(méi)有達(dá)到，同時(shí)許多開(kāi)發(fā)商與業(yè)主間微妙的關(guān)系也使得開(kāi)發(fā)商未必愿意提供此證明。此外業(yè)主大會(huì)還要涉及到經(jīng)費(fèi)、行政、職能等各種問(wèn)題，這些都是阻礙業(yè)主大會(huì)及其業(yè)主委員會(huì)成立的主要原因。

　　南京另一位業(yè)內(nèi)人士在接受記者采訪時(shí)表示，從他的經(jīng)驗(yàn)看，一個(gè)社區(qū)業(yè)主大會(huì)從組建到成立至少需要兩年的時(shí)間。

　　黃安永表示，在社區(qū)業(yè)主大會(huì)未成立之時(shí)，社區(qū)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)將按開(kāi)發(fā)企業(yè)與物業(yè)部門(mén)此前簽訂的原有標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。這在學(xué)術(shù)上被成為“前期物業(yè)管理狀態(tài)”。