北京市建委公布了1月1日開始執(zhí)行的《住宅物業(yè)服務(wù)等級規(guī)范(一級)(試行)》，規(guī)范對報修、停車、電梯、清潔等11個方面詳細(xì)列出了最低物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。按照新的規(guī)范，水、電、氣等急迫性報修20分鐘內(nèi)、其他報修按雙方約定時間到達(dá)現(xiàn)場。建立共用設(shè)施設(shè)備清冊檔案，有設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、檢查、維修、保養(yǎng)記錄等。電梯工夜間值班、主梯6時至24時不間斷運(yùn)行并公布呼叫電話等。

　　那么，新標(biāo)準(zhǔn)出臺是否具有法律上的強(qiáng)制效力?新產(chǎn)生的成本費(fèi)用，由誰來承擔(dān)?標(biāo)準(zhǔn)的提高，是否意味著物業(yè)費(fèi)的漲價?對物業(yè)公司的監(jiān)管如何落到實(shí)處?業(yè)主如何舉證?對此，各界人士都表達(dá)了他們的困惑。

　　八成物業(yè)公司不達(dá)標(biāo)?

　　此次《規(guī)范》對物業(yè)公司影響最大，然而接受采訪的物業(yè)公司對此大都不看好。北京一知名物業(yè)公司老總表示，跟很多同行私下聊過這個標(biāo)準(zhǔn)，很多人都認(rèn)為，如果按照這個標(biāo)準(zhǔn)來執(zhí)行，北京大概有八成物業(yè)公司都不合格;而為了達(dá)到規(guī)范要求，勢必要增加成本，對物業(yè)費(fèi)進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整，這會與業(yè)主降低費(fèi)用的愿望相違背。

　　北京天鴻信物業(yè)公司項(xiàng)目經(jīng)理李全勝接受記者采訪時表示，他們在馬家堡未來66小區(qū)的服務(wù)目前能做到垃圾清運(yùn)每天兩次，電梯在無人值守時24小時運(yùn)行，業(yè)主報修水、電、氣等，維修人員10分鐘到現(xiàn)場。物業(yè)公司能做到這樣非常不容易，如果有的小區(qū)物業(yè)費(fèi)收不上來，那么服務(wù)就很難保證。目前馬家堡未來66小區(qū)物業(yè)繳費(fèi)率能達(dá)到70%，就算這樣物業(yè)仍然沒有多少利潤。

　　對此，北京市建委物業(yè)服務(wù)中心黨委書記趙春凱強(qiáng)調(diào)，規(guī)范還只是在試行階段，今后會予以完善;對于物業(yè)費(fèi)收繳難的問題，物業(yè)公司也可以用法律手段維護(hù)自己的合法權(quán)利。

　　本意很好但難以落實(shí)

　　據(jù)《規(guī)范》要求，規(guī)范實(shí)施前物業(yè)服務(wù)合同約定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)超出或高于本規(guī)范要求的，單方不得調(diào)整;標(biāo)準(zhǔn)低于本規(guī)范要求的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照本規(guī)范先進(jìn)行自查、整改，達(dá)到本規(guī)范要求。

　　“新標(biāo)準(zhǔn)的出臺是一件好事�！弊鳛椤兑�(guī)范》影響的另一方，多位業(yè)委會主任都異口同聲地這樣表示，但同時，他們也擔(dān)心該規(guī)范在具體執(zhí)行中能否落到實(shí)處。美麗園業(yè)委會主任雷霞認(rèn)為，出臺標(biāo)準(zhǔn)是一件好事，但沒有出臺相應(yīng)的落實(shí)措施很可能流于形式。有業(yè)委會且物業(yè)公司愿意配合的小區(qū)，基本能落實(shí)，否則標(biāo)準(zhǔn)只能停留在紙面上。比如設(shè)備保養(yǎng)、巡查等方面的檢查，如果沒有業(yè)委會的小區(qū)執(zhí)行和監(jiān)管都會很難。

　　關(guān)注焦點(diǎn)

　　焦點(diǎn)1　“限時到達(dá)現(xiàn)場”難實(shí)現(xiàn)?

　　“水電氣保修過去的標(biāo)準(zhǔn)要求時間為30分鐘，很多物業(yè)公司還做不到。”健翔園業(yè)委會主任任晨光說，現(xiàn)在要求20分鐘到達(dá)，落實(shí)有難度。“電梯維修和保養(yǎng)通常是由外包公司來做的。”華潤置地物業(yè)公司華亭嘉園管理處前任主管饒旭說，對于這一點(diǎn)，很多物業(yè)公司執(zhí)行起來有難度。

　　銀楓家園前業(yè)委會主任北野表示，多數(shù)小區(qū)電梯維修工不住在小區(qū)內(nèi)，無法保證其在規(guī)定時間內(nèi)趕到現(xiàn)場。物業(yè)公司為達(dá)到要求，勢必增加成本，而這部分成本由誰來承擔(dān)會引起爭議。“物業(yè)公司可以考慮轉(zhuǎn)變服務(wù)方式。”北野說，比如維修人員20分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場了解情況，如果情況不緊急可以再約其他時間維修。

　　焦點(diǎn)2　《規(guī)范》不具有法律上的強(qiáng)制效力?

　　采訪中，仁和律師事務(wù)所律師孟憲生認(rèn)為該標(biāo)準(zhǔn)比過去的標(biāo)準(zhǔn)更加詳細(xì)，但是地方標(biāo)準(zhǔn)能不能算強(qiáng)制標(biāo)準(zhǔn)，還有待研究。因?yàn)橹挥蟹�律才能夠進(jìn)行強(qiáng)制執(zhí)行，而北京市建委出臺的通知還沒有上升至法律的層面。物業(yè)管理本身是合同關(guān)系，簽約的雙方應(yīng)該按照合同來處理事情，物業(yè)公司如果沒有按照合同約定來執(zhí)行，可以追究其責(zé)任。

　　而物管專家舒可心表示該文件只是一個通知，而不是法律，所以無法落實(shí)。政府出臺這個文件是為了提高物業(yè)水平，雖然是好意，但物業(yè)公司只需對業(yè)主負(fù)責(zé);而政府也不應(yīng)該向管理行為人提要求。如果業(yè)主要求比新標(biāo)準(zhǔn)低，物業(yè)公司自然不會超過業(yè)主的要求。

　　焦點(diǎn)3 標(biāo)準(zhǔn)提高，物業(yè)費(fèi)提高?

　　從目的來講，這個規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)是好的，而在實(shí)際管理上還是有差距的，但規(guī)范的出臺短期內(nèi)對物業(yè)服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)界定有一定的指導(dǎo)作用。中實(shí)杰肯道夫物業(yè)管理有限公司副總經(jīng)理孫建偉說，《勞動合同法》出臺后，物業(yè)公司用人會更加規(guī)范，人力成本在增加，可業(yè)主們期望的物業(yè)費(fèi)卻在下降，這是一個矛盾。同時，新標(biāo)準(zhǔn)的要求也會讓物業(yè)公司的操作增加成本，一些小的物業(yè)公司會難以維持，標(biāo)準(zhǔn)的出臺并不能從根本上解決物業(yè)公司和業(yè)主之間存在的問題。

　　參照新標(biāo)準(zhǔn)，華潤置地的物業(yè)公司一般情況下都能完成，有的要求還比標(biāo)準(zhǔn)要高一些。但這個標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行還是一個過程，應(yīng)該逐步配套完善。雖然是強(qiáng)制辦法，但還沒有上升到法律層面。服務(wù)提高了，費(fèi)用也就提高了，所以包括物業(yè)費(fèi)等問題還需要有相對應(yīng)的調(diào)整。

　　各方反應(yīng)

　　簽訂合同時有了參照標(biāo)準(zhǔn)

　　銀楓家園前業(yè)委會主任北野：過去物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不清楚，容易扯皮，今后業(yè)主與物業(yè)公司簽訂合同時，可以參照此內(nèi)容制定具體的物業(yè)服務(wù)要求。但是，政府的執(zhí)法力度是有限的，可能會存在力不從心，管不過來的局面。

　　健翔園業(yè)委會主任任晨光：有文件總比沒有文件好，關(guān)鍵看是否能有效執(zhí)行，如果無法執(zhí)行，就沒有實(shí)際意義。從形式上來講，這次出臺的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)比過去高一些，但是要想真正幫助解決社區(qū)糾紛，應(yīng)該對阻礙業(yè)主行使權(quán)力的公司及個人采取懲罰措施。

　　光大花園業(yè)委會主任陳兵：就目前情況來看，社區(qū)糾紛中存在的根本問題不能光靠提高物業(yè)服務(wù)的水平來解決。對于業(yè)主來說，更期待出臺關(guān)于解決物權(quán)收益的相關(guān)文件。

　　業(yè)主可打熱線投訴物業(yè)

　　北京市建委物業(yè)服務(wù)中心黨委書記趙春凱表示，目前北京小區(qū)成立業(yè)主委員會的不到十分之一，大部分沒有成立業(yè)主委員會的小區(qū)，業(yè)主本人如果發(fā)現(xiàn)物業(yè)公司有服務(wù)不到位的情況，也可直接打建委的投訴熱線電話進(jìn)行投訴。其投訴的內(nèi)容包括小區(qū)垃圾清運(yùn)、清掃次數(shù)不夠，不能按著約定的時間前來報修等。

　　趙春凱提示，業(yè)主在對物業(yè)公司服務(wù)達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)可以進(jìn)行投訴的時候，一定要保留證據(jù)，包括一些照片、錄像以及電話時間記錄等，以足夠的證據(jù)來證明物業(yè)公司服務(wù)不到位。

　　對于相對比較專業(yè)的電梯、水電，檢查物業(yè)公司是否對其實(shí)施保養(yǎng)等相關(guān)記錄或者維護(hù)等，業(yè)主要找相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)配合。