購房契稅優(yōu)惠成一紙空文———

　　財經(jīng)調(diào)查

　　調(diào)查背景高房價下北京難尋“普通住宅”

　　自2006年年中至今，“五環(huán)內(nèi)難找萬元以下樓盤”的現(xiàn)象已經(jīng)讓北京難尋政府界定的“普通住宅”。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，從06年年中至今，除了平谷、延慶兩個比較偏遠、土地類別為七級以上土地的區(qū)縣以及房山、大興、密云部分地區(qū)外，北京其他十六個城區(qū)和近郊區(qū)在售預(yù)售商品住宅項目和現(xiàn)房住宅項目共500余個，銷售均價都超出了北京“普通住宅”的價格限定，即高于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以上。以下是一些典型地區(qū)樓盤的價格和同級別土地平均房價1.2倍的對比。

　　比如位于朝陽北路土地級別為五級的天鵝灣，按照土地級別，交易均價應(yīng)為6047元\)平方米，平均交易價格1.2倍是7256元*平方米，但實際上，該項目均價為14000元*平方米；位于圓明園的四級土地級別的褐石，項目均價17000元*平方米，而按照土地級別平均交易價格1.2倍也不過9298元*平方米。

　　采訪中，記者還發(fā)現(xiàn)，快速上漲的房價甚至讓北京多個樓盤出現(xiàn)了前期和后期同質(zhì)卻不同性質(zhì)的現(xiàn)象———前期為“普通住宅”，后期為“高檔住宅”。以五棵松紫金長安為例：李小姐是在2005年購買的紫金長安一期，購買的價格每平方米不到6800元，而她的朋友是在今年年初買的，每平方米近13000元，五棵松地區(qū)為四級土地，平均交易價格1.2倍為9298元，也就是說，相同的小區(qū)、相同的品質(zhì)，因為購買時間不同，李小姐買了“普通住宅”，而她的朋友買的卻是“高檔住宅”。

　　同樣，二手房市場也是如此，根據(jù)北京鏈家房屋中介公司提供的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，按照當前執(zhí)行的普通住宅和非普通住宅判定標準，即便是亞北立水橋、北七家地區(qū)的天通苑以北，回龍觀霍營地區(qū)、沙河地區(qū)，大興黃村、舊宮地區(qū)，通州果園、九棵樹等偏遠地區(qū)，原本是普通住宅的二手房，由于價格的上漲，從去年開始至今，這些區(qū)域的二手房都由普通住宅“升級”成非普通住宅。

　　各方看法

　　在房價快速上漲的北京，在新的經(jīng)濟適用住房、限價房還沒有形成市場供應(yīng)的今天，現(xiàn)行的“普通住宅”標準下，北京已經(jīng)難尋到“普通住宅”的蹤影。而面對北京“普通住宅”銷聲匿跡、針對普通住宅制定的包括契稅在內(nèi)的稅費優(yōu)惠政策成為“一紙空文”的現(xiàn)實，業(yè)內(nèi)人士認為，不是北京的住宅樓盤一夜之間品質(zhì)升級為“高檔住宅”，而是北京房價快速上漲所致。也正是如此，以香港中原地產(chǎn)北京公司總經(jīng)理李文杰為代表的業(yè)內(nèi)人士提出，政府應(yīng)該根據(jù)房價上漲的速度迅速調(diào)整北京“普通住宅”的標準，以讓更多的普通購房人享受到購買普通住宅的稅費優(yōu)惠。

　　據(jù)了解，上文中提到的現(xiàn)行按照三個條件界定“普通住宅”的政策始于2005年6月1日。當時，北京市區(qū)分普通住宅與非普通住宅執(zhí)行上文中的三個條件。而之前，北京購房人能否享受到契稅減半等購房稅費優(yōu)惠政策先后實行過“120平方米面積界線”以及“9432元/平方米價格界線”：2001年9月開始，面積在120平方米以下的房子都減半征收契稅；面積在120平方米以上的房子，120平方米以下部分減半征收，超過部分和高檔住宅一樣征收全額契稅。

　　2002年7月1日以后，北京取消了界定普通住宅與非普通住宅“120平方米的面積界線”，改成“上年平均房價的兩倍”即9432元/平方米為契稅征收時界定普通住宅與非普通住宅的界線，即購房人購買單價在9432元/平方米以下的房子，就可以享受“普通住宅契稅減半”的優(yōu)惠，減半繳納契稅；購買單價在9432元/平方米以上的房子，則和別墅、高檔公寓一樣需要全額繳納契稅。

    而從2005年6月1日開始，北京實行了新的普通住宅界定標準，上文提到的需要同時滿足三個條件：即小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上、單套建筑面積在140（含）平方米以下、實際成交價低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下的才是普通住宅。

　　需要指出的是，2005年6月前后北京市頒布新的普通住宅界定標準的時候，有關(guān)部門承諾其中的第三條“各土地級別住宅平均交易價格”要“依據(jù)上年住宅平均交易價格確定‘每年公布一次’”，而事實上，2006年4月3日北京市有關(guān)部門依據(jù)承諾公布了“2006年”的標準后，2007年至今，有關(guān)部門還尚未根據(jù)2006年北京住宅平均交易價格調(diào)整2007年北京普通住宅的界定標準。

　　不少購房人以及業(yè)內(nèi)人士提出，事實上，在“90平方米中小套型住宅需要占70%以上比例”的政策出臺后，北京普通住宅界定標準中的前兩個條件———即小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上、單套建筑面積在140（含）平方米以下實際上已經(jīng)“形同虛設(shè)”，因為“普通工薪階層能買得起的肯定是90平方米以下的中小套型住宅”，而房價快速上漲的今天，盡快根據(jù)2006年度成交情況公布新的“同級別土地上住房平均交易價格”、擴大北京市普通住宅范圍，讓更多的普通購房人享受到普通住宅購房優(yōu)惠政策已成為眾望所歸。

　　2006年，北京市享受優(yōu)惠政策的普通住宅標準不變，即應(yīng)同時滿足以下三個條件：

　　住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上；單套建筑面積在140（含）平方米以下；實際成交價低于同級別土地上普通住宅平均交易價格1.2倍。

　　一級土地上普通住宅平均交易價格由2005年的11068元,平方米調(diào)整到11454元-平方米；

　　二級土地上普通住宅平均交易價格由2005年的9555元-平方米提高到10592元-平方米；

　　三級土地上普通住宅平均交易價格由2005年的8040元-平方米提高到9289元-平方米；

　　四級土地上普通住宅平均交易價格由2005年的6886元-平方米提高到7749元-平方米；

　　五級土地上普通住宅平均交易價格由2005年的5462元-平方米提高到6047元-平方米；

　　六、七、八、九、十級土地上住房平均交易價格由2005年的4526元-平方米提高到4828元-平方米。

　　北京市住宅平均交易價格依據(jù)上年住宅平均交易價格確定，每年公布一次。